Самое время «прицепиться» к государству

Дата: 10.07.2009, 10:53 | Группа компаний СИТЕХ | [+] Шрифт? [-]
http://www.metronsk.ru/dom/5015/

— По мнению многих экспертов, цены на недвижимость «достигли дна» и сейчас самое время покупать квартиру. Что могут предложить потенциальным инвесторам новосибирские строительные организации — гарантии, что дом будет достроен и сдан в обозначенные сроки, сниженную цену и рассрочку платежа и т. д.?

Вера Коновалова, председатель совета директоров ООО «НовосибирскСтройМастер»	Иван Сидоренко, заместитель генерального директора ООО «Энергомонтаж»	Ирина Семенова, пиар-директор ЗАО «Ситех»

 

 

Вера Коновалова:
— В строительстве нет понятия «дно», есть «себестоимость». И если строители начинают продавать квартиры по цене ниже себестоимости, это свидетельствует о том, что дом может быть и не достроен. Сейчас на рынке установились цены на уровне либо ниже себестоимости, и фактически компании проедают те оборотные средства, которые были заработаны в предыдущие годы. Деньги идут на погашение банковских кредитов, зарплату, арендную плату за землю и т. д. Инвесторы должны отдавать себе отчет, что они покупают по цене ниже себестоимости и это может быть чревато неприятными последствиями.
С другой стороны, могу сказать, что сейчас на рынке остались те строительные организации, которые достроят свои дома и все обещания по вводным объектам сдержат. Те 20% компаний, которые выжили, достраивают дома и выполняют все обязательства. Также при выборе компании, которой вы доверяете свои средства, надо обратить внимание на то, есть ли у нее возможность пополнять оборотные средства на строительство дома. Пополняют оборотные средства за счет продажи офисов, магазинов, иной коммерческой недвижимости — лишь бы достроить жилой дом. Или же у компании есть собственное производство (например, кирпича или других строительных материалов, которые также идут на строительство дома). Третий вариант — если заказчиком по объекту выступает, допустим, Министерство обороны, которое будет в рамках программы обеспечения жильем военнослужащих приобретать квартиры. Компания «СтройМастер» с ноября 2008 года провела большую работу, и сейчас Минобороны выступает у нас заказчиком, мы строим для них жилье. Поэтому и частные инвесторы могут безбоязненно вкладываться в недвижимость — дом в любом случае будет достроен.

Иван Сидоренко:
— В зависимости от того, в какой мере строительные организации использовали заемные средства, сейчас они находятся в разном положении. Наша компания «Энергомонтаж» использовала привлеченные средства по минимуму, мы старались своими силами строить жилье, потом его реализовывать и вырученные деньги вкладывать в строительство нового жилья. Поэтому сейчас мы находимся в более выгодном положении, чем многие строительные компании, так как у нас нет больших проблем во взаимоотношениях с банками из-за необходимости выплачивать большие кредиты. Но в целом, думаю, государство должно вмешаться и в процесс выделения банками средств предприятиям реального сектора экономики. Правительство выделило деньги банкам, но до строителей они не дошли.
Что касается гарантий, то я могу говорить только о нашей компании. У нас есть договоренности с подрядчиками и с поставщиками стройматериалов о завершении строительства наших объектов. Наши партнеры готовы работать за меньшие деньги, так как заводам стройиндустрии важно сохранить кадры и технологию. Ведь в случае остановки предприятия возрождать производство будет еще труднее, и это понимают все.
Теперь о цене и различных акциях. Мы стараемся не снижать цену. Во-первых, на наши квартиры есть спрос, и стоимость является оптимальной для жилья такого уровня. Кроме того, мы предоставляем своим инвесторам рассрочку. Есть другая опасность, подстерегающая строительные организации: часть квартир отдается подрядчикам в качестве оплаты их работы, и они «сливают» это жилье на рынок в расчете быстро выручить хоть какие-то деньги.

Мораторий на кредиты

— Государство предлагает различные меры поддержки как для строителей (госгарантии при получении кредита на завершение строительства), так и для граждан (погашение части ставки по ипотечному кредиту). Что еще способно повлиять на активизацию покупательского спроса и, соответственно, оживить строительную отрасль?

Вера Коновалова:
— На мой взгляд, оживить ситуацию в строительстве можно только в том случае, если государство официально признает экономический кризис форс-мажором и объявит «каникулы», освободив строительные организации на год или два от налоговых и арендных платежей. Кроме того, нужно найти механизмы и все-таки стимулировать банки вкладывать деньги в реальный сектор экономики. С возвращением кредитов тоже нужно повременить, разрешив строителям выплачивать, например, только проценты, отложив уплату основного долга на год или два. Тогда можно обязать строителей определенную долю жилья сдать по низкой цене. В противном случае мы рискуем получить развал отрасли и огромное количество компаний-банкротов. Между тем предприятиям стройиндустрии понадобилось 15 лет, чтобы оправиться от кризиса начала 1990-х годов, не хотелось бы повторения этого печального опыта.
Иван Сидоренко:
— На самом деле грамотные инвесторы могут с выгодой для себя использовать нынешнюю ситуацию и удачно решить свой квартирный вопрос. Прежде всего, надо внимательно изучить схемы поддержки, предлагаемые администрацией Новосибирской области для покупателей квартир. Как показала практика, люди вообще ничего об этом не знают. Между тем и строительные организации сейчас предлагают собственные программы рассрочки, фактически одалживают деньги покупателям квартир. Многие компании проводят акции — продают квартиры по сниженным ценам в определенный период.

Ирина Семенова:
— Действительно, объявление некоего моратория на уплату кредитов и высоких процентов по ним могло бы очень выручить строительные организации. Понятно, что строители все равно вернут взятые кредиты, но сейчас не та ситуация, чтобы банки могли зарабатывать деньги на строительной отрасли.

Квартир просто не будет

— В предыдущие годы стройиндустрия активно развивалась, сдавались рекордные объемы жилья. Сейчас, из-за финансового кризиса, строители вынуждены прекратить работу на задельных объектах и достраивают вводные. Означает ли это потенциальную нехватку нового жилья в будущем? Если да, то можно ли считать данный факт достаточным основанием для покупки квартиры сейчас?

Вера Коновалова:
— Да, действительно, сейчас большинство строительных организаций прекратило работу на задельных объектах. Это говорит о том, что через два–три года нового жилья в Новосибирске сдаваться не будет, следовательно, цены на квартиры вырастут. Я думаю, что рост цен на недвижимость начнется уже осенью этого года. Вообще, на мой взгляд, для частных инвесторов сигналом о том, что надо покупать квартиру и решать жилищный вопрос именно сейчас, должно быть поведение государства. Уж если государство начало скупать квартиры, обеспечивать жильем военных (причем цена на квадратный метр установлена на уровне 34 200 рублей), думаю, надо отдавать себе отчет, что у государства есть все необходимые административные рычаги, чтобы максимально снизить цену. А потом, когда все недорогие бюджетные квартиры будут скуплены, цена квадратного метра поползет вверх. Для сравнения: наша компания, входящая в десятку крупнейших строительных организаций Новосибирска, ежегодно сдавала по 38–45 тыс. квадратных метров жилья. В этом году «СтройМастер» сдаст всего 5 тыс. «квадратов», в 2010-м — 22 тыс. квадратных метров. И такая ситуация — у большинства компаний. Делайте выводы.

Иван Сидоренко:
— В связи с нынешней ситуацией, когда одни строительные компании замораживают свои объекты, а другие имеют сложности с завершением текущих проектов, мы ожидаем, что в 2009 году снижение объемов ввода жилья будет примерно на уровне 30%. И как следствие, весной 2010 года можно ожидать роста цен на жилье. Если к этому прибавить активную скупку жилья военными и муниципалитетом, становится совершенно ясно, что через год будет наблюдаться дефицит квартир, а значит, скачок цен.

Ирина Семенова:
— Подтверждением того, что цена начнет расти, может служить интерес, который проявляют к недвижимости (в том числе предлагаемой ЗАО «Ситех») крупные компании, которые сейчас ищут, куда вложить свободные деньги. Когда будет скуплено последнее жилье, сдаваемое в этом и будущем году, цены неизбежно поползут вверх.
Я бы сказала, что частным инвесторам необходимо менять свое сознание, становиться большими, чем сейчас, капиталистами. Надо понимать, как использовать создавшуюся ситуацию, ведь сейчас есть условия для снижения собственных затрат на покупку квартиры. Это и государственная поддержка, и предоставление различных схем оплаты со стороны строительных организаций, акции, снижение цены и т. д. Более лояльных условий по отношению к покупателю быть не может, и это нужно использовать.

 

 

Мария КОТИНА