Надежды на прошлое

Строительство находится в принципиально новых экономических ус ловиях — эту истину уже охотно признают и чиновники, и сами строители. Пока, правда, только в теории.

«Можно сказать, что год мы продержались» — так единодушно прокомментировали ситуацию участники круглого стола «Строительная отрасль: прогнозы на 2010 год», прошедшего по инициативе журнала «Эксперт-Сибирь» 30 октября в зале ресторана «SKOPIN». Учитывая камерную обстановку мероприятия, практически все были достаточно откровенны в высказываниях и оценках, не стесняясь в присутствии больших начальников, что называется, рубить правду. Возможно, впервые формат круглого стола приблизился к заседанию элитного клуба, а содержание самого разговора — к откровенному обсуждению насущной проблемы, в равной степени затрагивающей всех участников — и чиновников, и строителей.

Что год грядущий нам готовит?

Вице-губернатор Новосибирской области Владимир Никонов, первым взявший слово, попытался дать взвешенную оценку. По его словам, самых страшных явлений в строительстве, ожидавшихся с начала кризиса, не произошло. К концу года будет обеспечена достройка большинства зданий, и поэтому у области есть возможность выйти на показатели 1 млн кв. м, где на долю Новосибирска придется примерно 650 тыс. «квадратов». Впрочем, с точки зрения вице-губернатора, возродить докризисную ситуацию нереально. Какие бы усилия мы к тому ни прилагали, «вернуться к прежним темпам роста и прежним темпам роста цен точно не удастся», подчеркнул он. Главная причина: капитал, что раньше легко привлекался в строительство, сейчас так работать уже не будет. Тем более что в некоторых сегментах, например, в офисной и торговой недвижимости, рынок уже достаточно насыщен и вряд ли ожидается строительство крупных объектов данного назначения.

Владимир Никонов открыто указал на то, что бурный рост цен на жилье во время строительного бума придавил реальную покупательную способность населения. Цены росли в основном за счет притока на строительный рынок спекулятивного капитала, и региональное руководство, к сожалению, не смогло свое­временно отрегулировать данный процесс. Сегодня в администрации возлагаются большие надежды на возрождение ипотеки, в связи с чем как раз и приняты меры по субсидированию ипотечных ставок. Государственная поддержка сектора возможна также и в рамках реализации инфраструктурных проектов. В их число входит cоздание Промышленно-логистического парка (ПЛП), строительство технопарка в Академгородке и создание промышленно-селитебной зоны в районе Северного объезда.

Сдержанный оптимизм продемонстрировали и представители городской администрации. На их взгляд, запланированные показатели по вводу 650–700 кв. м жилья будут реализованы. Хотя общая тенденция внушает опасения. По данным заместителя начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Василия Емельянова, сегодня выданы только 42 разрешения на строительство. Это почти в три раза меньше, чем было на тот же период предыдущего года (102 разрешения). Из 345 строящихся объектов работы при­остановлены на 135. Главная причина — недостаток финансов. Как заметил по этому поводу заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Василий Юношев, средства дольщиков компании используют не всегда по назначению, разбрасывая их по всем стройкам. Например, когда последовательно возводятся три объекта, строитель — ввиду нехватки средств — может перевести часть денег с третьего объекта на завершение строительства первого, не думая о том, на что он будет потом возводить третий объект. Разумеется, в перспективе у него неизбежно возникнут проблемы с обманутыми дольщиками. При этом Владимир Юношев обратил внимание на то, что у самих дольщиков наметилась тенденция к банкротству предприятий. Бывают такие случаи: для завершения строительства дома высокой степени готовности (80–90%) дольщиков просят о внесении небольшой дополнительной суммы. Иногда такое обращение находит понимание. Но не всегда. Есть прецеденты, когда часть участников долевого строительства готова внести деньги, другая же часть готова обанкротить компанию через суд, мотивируя свое решение тем, что по договору ими была уплачена вся сумма, а потому просьбу о дополнительном финансировании они воспринимают как вымогательство. Закон, разумеется, на их стороне, и в данном случае с юридической точки зрения обращение в суд выглядит обоснованным. Однако, по мнению Владимира Юношева, такая позиция ударит по всем — и по строителям, и по экономике города, и по самим дольщикам.

Кстати, по мнению многих участников круглого стола, разборки строительных компаний со своими инвесторами станут главной проблемой будущего года. В кулуарах высказывались опасения, что коллизия может принять катастрофический характер, приведя к череде очень болезненных для строительного комплекса банкротств. Похоже, в мэрии эту угрозу понимают уже достаточно хорошо, хотя у нас нет уверенности, что городские чиновники располагают серьезными инструментами для ее предотвращения. Из-за запутанных схем финансирования строительства сейчас не представляется возможным даже оценочно назвать процент обманутых дольщиков. Так что не­ясен реальный масштаб данной угрозы. Поэтому, при всем понимании ситуации, чиновники и строители не спешат вносить серьезные коррективы в свою деятельность, возможно, надеясь продержаться и в следующем году.

Когда умрет надежда?

В самом деле, если не сбылись самые мрачные предсказания прошлого года, то, казалось бы, стоит ли серьезно переживать по поводу пессимистических прогнозов на следующий год? В обладминистрации, судя по всему, меры по стимулированию спроса считают вполне адекватными масштабу проблемы, отсюда такие надежды на возрождение ипотеки. Госгарантии, как честно признался Владимир Никонов, большого эффекта не дали, однако включение финансовых инструментов сегодня есть именно то, чего ожидают от властей сами участники строительного рынка. И в этом пункте их позиции совпадают. Гендиректор ГК «Строймастер» Вера Коновалова вообще считает, что кризис был искусственным — в том плане, что строителям просто «отрубили» финансирование. Банки, например, перестали выдавать кредиты. В настоящее время заем можно получить на очень невыгодных для бизнеса условиях. Например, нынешние ставки по кредиту в 20% строители считают совершенно неподъемными для себя. Предельный вариант, по мнению Веры Коноваловой, — 13,5%. Банки же пока к таким условиям не готовы, учитывая финансовую политику самого государства.

Вопрос об условиях кредитования строительства хорошо разъяснил президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков. По его словам, разговоры о сумасшедшей рентабельности в строительстве — это миф, разделяемый обывателями и чиновниками. Банки, назначая свою ставку, как будто этому мифу следуют. В действительности рентабельность у строителей колеблется на уровне 5%, а потому брать кредит с такой немыслимой ставкой — значит просто работать в убыток. Он пояснил, что предыдущий рост цен на недвижимость никак не содействовал увеличению нормы прибыли, поскольку параллельно росли цены на материалы, транспортные перевозки, электроэнергию. Сегодня, правда, затраты на материалы (ввиду их удешевления) и строительно-монтажные работы снизились, однако инфраструктурные издержки, затраты на аренду и прочие обременения ничуть не изменились. Мало того, городские чиновники — в целях пополнения муниципального бюджета — готовы увеличить стоимость земельной аренды, ссылаясь при этом на предложения губернатора по изысканию для города дополнительных средств. Таким образом, вопрос о снижении себестоимости практически не решается, и в условиях проводимой финансовой политики строительный комплекс не имеет серьезных заделов на будущее.

Впрочем, есть надежда на то, что государство наконец начнет более адекватно относиться к экономическим реалиям. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков выразил уверенность в том, что Центробанк России будет вынужден и дальше понижать ставку рефинансирования, следовательно, условия кредитования станут более щадящими. К тому же финансовые институты в качестве дополнительных гарантий при получении кредитования готовы рассматривать полис крупной страховой компании, что подтвердила руководитель отдела промышленного страхования Группы «Ренессанс страхование» Марина Зюганова. Правда, как заметил представитель МДМ-Банка Юрий Семенчук, на длинные деньги в ближайшие годы участники рынка могут не рассчитывать. Таковых сейчас просто нет. Тем самым косвенно подтверждалась простая истина, что в настоящих условиях главным источником финансирования строительства может быть только государство. Тем не менее строительным компаниям, которые находятся в непростой финансовой ситуации, сегодня особенно необходимо грамотно управлять рисками, максимально прогнозировать их и снижать, отметила Марина Зюганова. В частности, страхование строительно-монтажных рисков позволяет компании избежать крупных незапланированных расходов при любом непредвиденном событии на стройплощадке, а страхование ответственности при вступлении в СРО — сэкономить до 700 000 рублей по сравнению со взносом в компенсационный фонд.

Однако и здесь строителей ждал холодный душ. По мнению члена Общественной палаты РФ, советника губернатора Новосибирской области Надежды Вавилиной, надеяться на бюджет тоже бессмысленно. Нужно, по ее мнению, создавать новый спрос или включаться в большие проекты, что уже запущены государством, такие, например, как строительство олимпийских объектов в Сочи. Российские бюрократы, откровенно призналась профессор Вавилина, воспринимают предпринимателей как жуликов, а при таком моральном климате серьезные партнерские отношения между государством и бизнесом находятся под вопросом. В довершение всего она привела некоторые социологические данные по Красноярскому краю, чтобы строители могли представить объемы своего рынка на последующие годы. Так, если брать категорию «предбедных», то есть тех, кто теоретически мог участвовать в ипотечных программах, то их реальные доходы уменьшились в два раза; доходы же богатых людей сократились в 10–15 раз. По Новосибирской области аналогичной статистики пока нет, но и здесь тенденция к снижению доходов населения рано или поздно даст о себе знать.

Будем ли жить по-новому?

В общем, получался заколдованный круг: банки направят финансы только туда, где могут возникнуть точки роста, однако последние без финансирования невозможны; строительный бизнес ждет бюджетных вливаний, но государство, со своей стороны, желает сэкономить бюджет за счет бизнеса. Вырваться из этого круга можно только с учетом использования еще одного принципиально важного ресурса — интеллектуального.

Общеизвестная истина, что выход из кризиса неизбежно связан с техническим перевооружением, очень часто упускается из виду, особенно когда речь заходит о вопросах финансирования. Данный аспект проблемы попытались затронуть участники круглого стола, что напрямую связаны с инновационным продуктом. Самое примечательное, что инновациями, как правило, занимаются сейчас новички, пока еще мало известные на строительном рынке. Например, компания ООО «СОМЭКС-НСК», находящаяся в бизнес-инкубаторе наукограда Кольцово, существует всего один год. Как отметил генеральный директор этой компании Олег Мерченко, внедрение нового продукта требует, помимо прочего, дорогостоящих лабораторных исследований и проектировочных работ, и здесь государственная поддержка будет весьма кстати. Тем не менее, учитывая значимость самого продукта, подобные затраты всегда будут иметь реальный экономический эффект.

Директор компании «Амулет» Игорь Жирнов обратил внимание на то, что использование технологий быстровозводимых малоэтажных домов позволит более эффективно решать проблему социального жилья, чем это возможно традиционным способом. В пользу инновационного малоэтажного домостроения высказалась и председатель совета директоров ГК «КамелотСтрой» Инна Свечникова. По ее словам, новые технологии вполне позволяют вписаться в те ценовые параметры, что сегодня выставляет правительство.

Собственно, никто особенно не возражал против модернизации отрасли, хотя, как высказался по данному поводу генеральный директор компании «СИТЕХ-Жилстрой» Александр Семенов, «без государственного участия массовое строительство недорогих мало­этажных домов — это миф». С такой постановкой вопроса нельзя не согласиться, но необходимо признать, что сейчас гораздо вреднее те мифы, что распространяют об инновационных технологиях сами чиновники. Досужие утверждения, будто «русский мужик такие технологии не примет», тоже относятся к разряду мифов. Хотелось бы, чтобы забота об интересах «русского мужика» осуществлялась более конкретно, скажем, по примеру развитых стран, где жилищная проблема решилась именно за счет инноваций, причем — не без государственной поддержки.

Олег Носков, автор "Эксперт-Сибирь"