Мера выживания

Дата: 26.11.2009, 19:07 | Ситех-Жилстрой | [+] Шрифт? [-]
http://www.ksonline.ru/ks/-/jid/466/cat_id/76/id/22785/

Экономический кризис заставил застройщиков искать нетривиальные способы выживания в рынке. Кто-то видел спасение в участии в госпрограммах поддержки строительной отрасли, кто-то — в банкротстве отягощенных долгами «дочек», а кто-то искал платежеспособного партнера… «КС» решил обобщить опыт строителей, проанализировав эффективность выбранных ими антикризисных стратегий.

Собственными силами

С началом экономического кризиса все без исключения строительные компании Сибири пошли на оптимизацию своих затрат. «Это оптимизация численности производственного персонала, сокращение управленческих издержек, реализация активов, не задействованных в ближайших планах компании (земельные участки, недвижимость, оборудование), минимизация управленческого аппарата, работа с банками (реструктуризация долгов, снижение ставок, оптимизация залоговой базы)», — перечисляет антикризисные меры, используемые в своей компании, президент СК «СтройМастер» Евгений Коновалов.

«Мы используем более жесткое «кризисное» бюджетирование, оптимизировали штатное расписание компании, пересмотрели сроки сдачи некоторых объектов. Если раньше планировали строить их с привлечением кредитных ресурсов, то теперь рассчитываем на собственные силы и поэтапную реализацию», — рассказывает гендиректор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков. «Осенью 2008 года мы остановили реализацию всех перспективных проектов, прежде всего тех, в которых не были или почти не были задействованы инвесторы. Это три объекта. В одном из них было пять инвесторов, в двух других — по одному. Со всеми мы пришли к обоюдному согласию», — вторит коллеге президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков. В этом случае бизнес несет лишь затраты по консервации объекта и по платежам муниципалитету за владение землей.

Кроме того, застройщики перешли на натуральные отношения с подрядчиками, с производителями и поставщиками стройматериалов. «Мы резко сократили денежную составляющую наших затрат, по поставкам основных стройматериалов перешли на бартерные схемы полностью или частично, это же касается и некоторых видов строительно-монтажных работ. Предпринятые меры позволили создать необходимый запас материалов на приобъектном складе, а также увеличить количество работающей строительной техники, в том числе башенных кранов. За самые тяжелые летние месяцы были созданы предпосылки для ускорения темпов строительства, и уже в сентябре мы вернулись к плановому режиму работ», — делится результатами своей антикризисной стратегии генеральный директор ООО «Ситех-Жилстрой» Александр Семенов.

По оценкам застройщиков, по сути только бартер и позволил большинству компаний продолжать строительство. Особенно это касается тех случаев, когда возведение домов находилось на начальном этапе строительства, так как потенциальные покупатели к середине 2008 года стали бояться инвестировать в объекты невысокой степени готовности. Сегодня в лучшем случае объем бартерных сделок не превышает 50%. Такой результат, например, у Томской домостроительной компании (ТДСК) — крупнейшего предприятия Томска. «В отличие от большинства строительных компаний нам удалось сохранить баланс денежных и бартерных сделок, не скатившись на 100% в натуральные отношения», — подчеркивает руководитель пресс-службы ТДСК Любовь Варьяс.

Еще одной стратегией строительных компаний стал поиск внешних заказов. «Мы стали браться за любую работу. Например, сейчас строим ледовый Дворец спорта — объект принципиально для нас новый. Построили в Томской области школу — тоже не свойственная для нас работа», — говорит госпожа Варьяс. «Мы стали активнее работать на внешних подрядах. Сторонние заказы стали для нас существенной антикризисной мерой, чтобы загрузить мощности предприятия», — рассказывает PR-менеджер ООО «Монолитхолдинг» (Красноярск) Александр Осадчий.

Спасительное оздоровление

Арбитражные суды с начала 2009 года фиксируют стремительный рост числа банкротств среди строительных компаний. Так, из порядка 40 новосибирских компаний, которые находятся в процедуре банкротства, 25 были признаны несостоятельными только в короткий период с сентября по октябрь. Причем все чаще застройщики подают иски о банкротстве сами на себя. Как правило, банкротятся «дочки» холдингов, отягощенные обязательствами перед подрядчиками, банками и частными инвесторами.

«Причиной банкротства всегда является невозможность компании в какой-то момент выполнять свои обязательства. При этом запуск данной процедуры отнюдь не означает, что компания умерла. Во многих случаях процедура банкротства применяется для финансового оздоровления, и спустя какое-то время компания возвращается в обычный режим работы. В данных обстоятельствах компания получает время, чтобы спокойно разобраться в ситуации и восстановить свою жизнедеятельность», — объясняет Владимир Мартыненков.

По словам строителей, основной мотив добровольного банкротства со стороны застройщиков — это желание сохранить бизнес. Предприниматели нередко стремятся сгрузить все долги на одно из юрлиц и обанкротить его, чтобы сохранить бренд и бизнес. Другая причина — защита инвесторов. В процедуре банкротства инвесторы не страдают, так как строительная компания спокойно реализует проект, зная, что притязания кредиторов отодвинуты на некоторое время в будущее.

Государство в помощь

Большинство крупных региональных застройщиков, специализирующихся на строительстве жилья экономкласса, приняли активное участие в госпрограммах по поддержке строительной отрасли. Это и продажа квартир для нужд военнослужащих по программе Министерства обороны, и продажа через Фонд содействия реформированию ЖКХ квадратных метров для расселения граждан из ветхого и аварийного жилья, и участие в региональных программах по предоставлению госгарантий по привлекаемым кредитам на достройку объектов высокой степени готовности.

Особенно активно застройщики включились в федеральные программы господдержки. Так, новосибирское ООО «Энергомонтаж» в течение 2009 года реализовало Минобороны 400 квартир, показатели ТДСК еще выше — 500 квартир.

По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ за девять месяцев года, Омская область вошла в тройку регионов-лидеров по количеству домов, возведенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Количество достроенных по этой программе домов в Омской области достигло 27.

В Красноярском крае на реализацию программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом стимулирования развития рынка жилья» в 2009 году выделено 773,2 млн рублей: 585,3 млн из средств Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ, 187,8 млн рублей — деньги бюджета Красноярского края.

В Новосибирской области в программе, проводимой при поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ, принимают участие девять муниципальных образований Новосибирской области. Контракты заключены на строительство 456 жилых помещений (квартир и комнат) в многоквартирных домах. На сегодняшний день в эксплуатацию сдано порядка 20 домов. Одновременно в регионе при поддержке Фонда действует программа расселения. Квартиры для жителей аварийных домов приобретаются в строящихся домах высокой степени готовности — 70% и выше. Общая стоимость двух программ — более 1,27 млрд рублей. Участие в них приняли ЗАО «Сибсервисстройреконструкция» и ООО «Энергомонтаж».

Также стимулом для оживления строительной отрасли в Новосибирской области стали меры региональной господдержки. По инициативе губернатора на субсидии для граждан, покупающих жилье в новых домах, из бюджета выделен 1 млрд рублей. Согласно постановлению губернатора каждый житель региона, приобретающий квартиру в кредит, может получить до 300 тыс. рублей на компенсацию первоначального взноса и до 10 тыс. рублей ежемесячно на компенсацию уплаты по процентам. Благодаря субсидии с начала 2009 года жители региона прибрели жилья на 1,12 млрд рублей. Наибольшее количество квартир куплено у компании «ДИСКУС плюс» (102).

Еще 1,5 млрд рублей были заложены в бюджете 2009 года на предоставление госгарантий строителям. На начало ноября 18 застройщиков получили госгарантии на завершение строительства 23 домов в области общей площадью 191,2 тыс. кв. метров. Объем госгарантий составил 951,32 млн рублей.

Тем не менее результат от программы региональных госгарантий оказался скромнее, чем ожидали власти. Так, из одобренного специальной комиссией по предоставлению госгарантий 21 объекта (18 застройщиков) лишь 17 объектов (14 застройщиков) дошли до подписания договора с обладминистрацией. И из них только шесть застройщиков смогли оформить кредиты на семь строительных объектов общей площадью около 65,2 тыс. кв. метров. Среди отказников оказались ЗАО «Строитель», ЗАО «Эверест-Н», ООО «Новосибирскстроймастер». «Это связано с тем, что банки считают структуру строительных компаний слишком непрозрачной. Компании не подходят под банковские критерии добросовестных заемщиков. Как правило, в рамках строительных холдингов разделены функции заказчика с функциями застройщика. Подрядчик аффилирован на 100% с застройщиком, но юридически это другое лицо», — комментирует «КС» первый вице-губернатор Новосибирской области Василий Юрченко.

Прямым откликом на появление госпрограмм по поддержке строителей стала ориентация застройщиков на жилье экономкласса, на строительство небольших по площади квартир, наиболее востребованных в кризис. Причем некоторые застройщики стали специализироваться на строительстве домов, в которых доля однокомнатных квартир и квартир-студий (от 19 кв. метров) доходит до 80–90%. По этому пути идет ПСК «Сибирь».

Стратегический партнер

Есть на рынке и примеры, когда строители объединяли усилия с экономически более сильными структурами. Партнерские соглашения еще в конце лета прошлого года заключили новосибирская ГК «Метаприбор» и московская Группа «ИФД КапиталЪ». Речь шла о паритетном финансировании строительства (50/50) 17-этажного жилого дома площадью 14 тыс. кв. метров. По словам Владимира Мартыненкова, сейчас совместная работа компаний направлена на строительство двух домов. Правда, первоначальные условия договора были пересмотрены, в результате большую часть доходности от реализации проекта получит «ИФД КапиталЪ».

В конце лета стало известно, что между строительной компанией «УНИКОН» и одним из лидеров регионального рынка ЖКХ — Группой компаний F1 был заключен договор о совместной деятельности. Стороны не озвучили условия сотрудничества. Предполагается, что F1 станет соинвестором «УНИКОНа» и поможет новому партнеру завершить строительство проблемных домов на Горском жилмассиве. Взамен «УНИКОН» передаст в управление F1 свои новостройки.

Партнера удалось найти и «СИТЕХ-Жилстрою». По соглашению с барнаульской «Жилищной инициативой» «СИТЕХ-Жилстрой» передал партнеру строительную площадку в рамках проекта «Акатуйский» для строительства десятиэтажного панельного дома. Со своей стороны «Жилищная инициатива» будет выступать соинвестором «Акатуйского».

По оценке опрошенных «КС» строителей, результата по снижению издержек удалось добиться только в результате комплексного подхода. Даже те компании, которые участвуют в госпрограммах, продолжают искать стратегического партнера-инвестора («СтройМастер»). А те, кто его нашел, стремятся продавать жилье государству («СИТЕХ-Жилстрой»).

Автор: Михаил Кичанов