КТО ХОЧЕТ – ТОТ ПОСТРОИТ

Дата: 31 января 2011 года | Группа компаний СИТЕХ | [+] Шрифт? [-]
Строительные ведомости, №№ 1-2 за 2011 год

Точечная застройка вымирает. Строить лучше целыми микрорайонами. Если мало денег, стартовать можно, например, со старого доброго бартера, договариваясь о поставках материалов в обмен на будущие квартиры.

Именно так начинала компания «Ситех-жилстрой» строительство микрорайона «Акатуйский» на улице Петухова в Новосибирске. Именно со строительства «Акатуйского» началась наша беседа с генеральным директором ООО «Ситех-жилстрой» Александром СЕМЕНОВЫМ. Дома из камыша, государственная поддержка строителей (удачная и неудачная), прижимистые банкиры, нюансы спроса и обобщенный портрет современного покупателя квартир – все эти не менее любопытные темы всплыли позднее. Но вначале – «Акатуйский».

- Александр Сергеевич, расскажите вкратце о состоянии дел на микрорайоне «Акатуйский». Он по-прежнему – основной объект, на котором работает «Ситех-жилстрой»? Какие-то дома уже удалось ввести в эксплуатацию? Сколько квадратных метров «в заделе»?
- Наступивший 2011-й для «Акатуйского» должен стать переломным. Наконец-то первые четыре жилых дома на этом новом микрорайоне выходят на финишную прямую: мы рассчитываем ввести их в эксплуатацию до конца года. Это – около 37 тысяч квадратных метров жилья. И в течение этого же года начнем активное возведение еще трех, либо, при увеличении платежеспособного спроса, сразу четырех домов (в общей сложности примерно на 38 тыс. квадратных метров). Под один из них уже готова площадка, выкопан котлован, генподрядчиком установлены башенные краны.

- Откуда такой оптимизм в планах?
- Во-первых, состояние рынка стабилизировалось. Ни один из прогнозов рынка, с которыми мне довелось познакомиться, не указывает на какие-либо серьезные перемены на рынке, по крайней мере, в течение 2011 года. Во-вторых, мы до мелочей отладили деловые отношения с предприятиями строительной индустрии – поставщиками материалов, изделий и конструкций. Кстати, в 2009 году мы начинали работать с ними почти со стопроцентного бартера (материалы за квартиры). Для предприятий это было довольно рискованное мероприятие, и я благодарен тем, кто не побоялся и вошел в дело. Теперь доказано практикой: они не прогадали. Уже в 2010 году мы смогли существенно улучшить условия нашей совместной работы, в договорах об оплате поставок появилась солидная составляющая «живых денег» (от 30 до 50 процентов), в связи с чем заинтересованность поставщиков в сотрудничестве с нами укрепилась.
Так или иначе, у нас хорошо подготовлена материально-техническая база строительства, мы лучше знаем, чего ждать от спроса, и в соответствии с этим нам удобнее планировать свою работу.

«Дольщики стали благосклоннее»

 - Что можно сказать о спросе на жилые квадратные метры «Акатуйского»? Стал ли он активнее, или застой в этом плане продолжается?
- Дольщики стали благосклоннее относиться к нашей стройке. Во многом это связано с тем, что дома растут, становясь более привлекательными для покупателей. Люди собственными глазами видят: работа идет, прокладываются сети и т. д. Психологический фактор действует. В итоге общее доверие к строительству возрастает.

- Дольщики будут получать квартиры под самоотделку?
- Почти две трети дольщиков въедут в квартиры с отделкой под ключ. Под самоотделку получат квартиры люди, которые сами изъявили желание получить их именно в таком виде, и зафиксировали это в договоре. Разумеется, такие квадратные метры обойдутся дешевле. Есть договоры, по которым предусмотрены компромиссные варианты частичной отделки. Допустим, отделка без обоев и линолеума, или без межкомнатных дверей, и т. п. Делаем так, как хотят люди. Для нас желание дольщика – закон. Ведь он покупатель, который платит деньги.

«Если бы спрос поднялся процентов на 50…»

- Много ли квадратных метров продано в тех домах, которые вы готовите к вводу в эксплуатацию?
- В разных домах – по-разному. Самым первым у нас будет сдан крупнопанельный дом. Он уже почти готов; сегодня в нем активно ведется установка светопрозрачных конструкций, к нему прокладываются  инженерные сети. Думаю, в феврале по временной схеме подадим тепло.  В этом доме у нас продано максимум 10 процентов квартир.
На жилом доме под строительным номером 19 работы чуть больше. Там еще надо доделать навесной вентфасад, закончить остекление… Думаю, там тепло запустим в марте.  В этом доме большая часть квартир уже распределена между покупателями. Правда, надо уточнить, что именно здесь сосредоточена основная доля «бартерных» квартир, которые заберут поставщики стройматериалов, субподрядчики.
Несколько меньше продано квартир в жилых домах под строительными номерами 3 и 1, у которых степень готовности ниже…
Знаете, я подведу общий знаменатель под этот вопрос: сейчас у нас в микрорайоне квартир высокой степени готовности (сдача – в текущем году), по которым уже заключены договоры либо на «живые деньги», либо на услуги или материалы - примерно на 400 миллионов рублей. Эти средства, ресурсы пришли еще не полностью, но они придут, и их с лихвой достаточно, чтобы реализовать планы по достройке первой очереди из четырех домов и началу строительства второй очереди. Кроме того, есть достаточно стабильное поступление денег от продаваемых в текущем порядке квадратных метров.

- Сколько квартир ежемесячно удается продавать?
- По новым сделкам - штук 10, не больше. Вообще, если бы спрос поднялся процентов на 50, чтобы ежемесячно оплачивалось квартир по 15, по 20 – уже стало бы заметно повеселее с деньгами, можно было бы отойти от бартерных отношений…

- Вы обходитесь без кредитов?
- В 2008 году пытались взять кредит на строительство инженерных сетей. И кредитный комитет фактически одобрил заявку, но тут навалился кризис, и банк отказал в кредите.

«Мы шагали не так широко…»

- А какой банк?
- Не имеет значения. Тогда было такое время: существовала соответствующая общая директива, и банки вообще наотрез отказывались кредитовать строительные компании. Массово.
Но, думаю, в конечном итоге хорошо, что кредита мы не получили. Поскольку опыт кризиса показал: хуже всего пришлось именно компаниям, взявшим накануне провала рынка большие кредиты. Им пришлось очень трудно. Мы шагали не так широко, зато и экономические трудности пережили с меньшими потерями. А тот неполученный кредит… Думаю, он бы просто обрушил нам компанию. 

- Всё ли идет по плану со строительством подъездной дороги, необходимых инженерных коммуникаций?
- Нормально идет. Заключены договоры на поставку инертных материалов для строительства дороги, есть договоренность с хорошим подрядчиком, который до 15 апреля завершит подвоз щебня и песка, а в мае возьмется за сооружение дорожного полотна.
Нет проблем и с коммуникациями. Смотрите: магистральная канализация на всю группу домов уже построена и предъявлена Горводоканалу. Водопровод на первые четыре дома построен и также предъявлен Горводоканалу. Заканчивается строительство теплотрассы. Возможно, ее окончательная «доводка» растянется  даже до апреля, но по временной схеме тепло будет запущено, как я говорил, уже в феврале.
К сожалению, пока еще много работы предстоит по обеспечению электроснабжения объектов «Акатуйского». Но соответствующие договоры также заключены, частично работы на подстанциях выполнены; как только растает снег, приступим к прокладке силовых кабелей на 10 киловольт. Так что перспективы и по электричеству в целом – хорошие. К сдаче успеем.
А к лету закончим и ливневую канализацию. Конечно, всё это хотелось сделать раньше. Но так уж получилось: в 2010-м не было денег на все работы. Пришлось растянуть на два года.

Потрет покупателя

- Александр Сергеевич, располагаете ли вы хотя бы примерным «портретом покупателя» недвижимости? Кто сегодня, на ваш взгляд, определяет спрос? С какими целями приобретается недвижимость (инвестиционная цель, для собственного пользования)?
- Не могу утверждать, что я «хорошо вижу покупателя» - в силу специфики собственной работы (в группе компаний «Ситех» продажей занимается другое юридическое лицо)… Но совершенно точно известен, например, такой факт: из покупателей практически исчезли «квартирные инвесторы», спекулянты, покупающие по 3, 4, по 10 квартир для приумножения капитала, для перепродажи.  Во всяком случае, на нашем микрорайоне таких покупателей не видно. Люди берут недвижимость для собственного пользования. Покупает преимущественно молодежь и экономически состоявшиеся люди среднего возраста, главным образом, семейные пары… Пожилых покупателей почему-то не видно, кстати. Между тем, еще несколько лет назад пожилые граждане довольно часто становились покупателями квартир в новостройках. Возможно, теперь, когда денег стало меньше, люди в возрасте больше стараются направить свои сбережения (у кого они еще остались) на приобретение жилья не для себя, а для более молодого, более перспективного поколения? Что ж, это вполне естественный подход…

«Точечное» строительство жилья социального класса - нерентабельно

- «Акатуйский» был начат строительством давно, «на гребне» рынка. Как вы считаете, сегодня вести строительство не точечно, а целыми микрорайонами – реальная задача? Если да, много ли компаний, которым она по силам?
- Посмотрите, что происходит в городе. Застраиваются микрорайоны «Березовый», «Плющихинский», «Ключ-Камышенское плато». Полагаю, активно возобновится строительство микрорайона «Весенний» неподалеку от разъезда «Иня». Разрастаются «Родники» и «Снегири». В планах – строительство Южно-Чемского жилмассива и жилмассива в конце улицы Титова. Строится наш «Акатуйский»… И это только некоторые примеры.
В Новосибирске около 10 крупных компаний, которым подобное строительство по силам, и они именно таким строительством и занимаются.
Я уверен, что комплексное, «микрорайонное» возведение жилья – вполне выполнимая и даже приоритетная задача. Почему? Спрос на жилье по-прежнему далек от насыщения. Но раньше строители преимущественно работали на покупателей, ориентированных на сегмент квартир между эконом- и бизнес-классом (квартиры по цене 50-70 тыс. рублей за кв. метр, под самоотделку, в центре, по линии метро). Теперь же у подобного жилья покупателей стало меньше. Реальный платежеспособный спрос способен потянуть цену 30-35, максимум 40 тыс. рублей за квадратный метр.
Да, в Новосибирске еще будут появляться хорошие «точечные» дома с очень дорогими квартирами по 15 и более миллионов рублей, и у них будет свой потребитель. Но постепенно такая застройка сходит на нет. В центральной части города объективно заканчиваются площадки, пригодные для подобной застройки.
Происходит перераспределение рынка. Лидеры приступают к освоению комплексных площадок для массового строительства экономичных квартир. Квартир небольших, начиная от совсем маленьких «студий» и заканчивая жилищами, по площадям не превышающими квартиры «улучшенной планировки» советских времен, с относительно невысокой стоимостью квадратного метра.
Я больше скажу: квартиры по цене 30-35 тыс. рублей за «квадрат» вообще невозможно строить «одинокими» домами, потому что цена инженерных сетей, «разложенная» на малое число квартир, способна свести прибыль от строительства к нулю (или вовсе сделать его убыточным). Только комплексная застройка позволяет получить застройщику прибыль при работе с жильем эконом- и социального класса. Не случайно сегодня мы имеем заметный рост в секторе крупнопанельного домостроения. Потому что это именно то, что востребовано в настоящее время: индустриально-быстрое, надежное и относительно недорогое строительство. Кстати, хотя некоторые потребительские характеристики такого жилья и вызывают вопросы, хотел бы отметить, что сегодня заводы КПД выпускают уже не ту продукцию, которую делали во времена СССР. Сегодня она, на мой взгляд, стала лучше, во всяком случае, с технологической точки зрения. Уверен: потенциал КПД еще далеко не исчерпан, это вид домостроения будет расти и дальше. Где-то рядом с ним – монолитное домостроение…
Также достаточно перспективен и тот сегмент, в котором работаем мы: относительно недорогое жилье в кирпичном, каркасно-кирпичном исполнении, с использованием ячеистых бетонов, эффективного утеплителя. Квартиры здесь чуточку подороже, но и немножко лучше по своим потребительским характеристикам.

И все-таки кредит

- У некоторых бизнесменов, связанных со стройкой, к настоящему времени появилось мнение, что сегодня этим делом лучше вообще не заниматься: слишком рискованно, хлопотно, и прибыли совсем не те, что были раньше. Ваше мнение по этому поводу?
- Прибыли действительно «не те». Но надо понимать: строительство социального жилья, жилья эконом-класса неспособно давать высокий процент прибыли в принципе. Заниматься им можно вполне, об этом я говорил выше. Но нужно строить именно микрорайонами. Прибыль здесь собирается понемногу с большого оборота. Кроме того, начав строительством микрорайон, вы тем самым создаете задел оплачиваемой работы на многие годы и даже на десятилетия вперед. Однако, чтобы эта работа шла ровно и споро, комплексное жилищное строительство требует стабильной финансовой поддержки.

- Со стороны государства?
- Не обязательно. Со стороны инвестора, со стороны банка. Если инвестиций, кредитования нет, если строительство зависит только от спроса на рынке, риски существенно возрастают. В таких условиях объект легко способен превратится в незавершенку. Нашей компании, как уже говорилось, не удалось взять кредит в банке, но нам удалось заключить целый ряд инвестиционных договоров с предприятиями стройиндустрии. До сих пор соотношение частных «денежных» инвестиций и инвестиций промышленных на Акатуйском склоняется в пользу промышленных вложений.
В ближайшем будущем мы возобновим работу над привлечением кредитных средств. Мне кажется, в 2011 году банки начнут относиться к кредитованию строительства несколько иначе, и нам удастся решить эту задачу.

Место стройки в экономике незыблемо

- В целом, как вы считаете: каково место строительного комплекса в современной экономике, в жизни региона, страны? Насколько надежен «фундамент» под ним (состояние стройиндустрии, нормативной базы, наличие необходимых рабочих кадров и инженерно-технических специалистов)?
- По моему мнению, место строительства в экономике страны не меняется уже много лет. Это важное, значимое место. Стройка способна создавать «мультипликативный» эффект в экономике, своей активностью заставляя двигаться целый комплекс смежных отраслей в промышленности. Стройке требуется цемент, песок, щебень, сталь, пиломатериал, кирпич, пластик, масса разного рода техники и оборудования как для ведения строительных работ, так и для комплектации современных высокотехнологичных объектов…
Строительная индустрия сегодня находится в нормальном состоянии. Она вполне способна обеспечить потребности стройкомплекса. Есть и рабочие кадры. Тут я настроен достаточно оптимистично. Правда, не хватает высококлассных инженеров. Трудно найти. Хорошего рабочего – легче. Рассчитываем здесь на наш родной Сибстрин, который «кует» качественные кадры. Конечно, молодые специалисты не приходят на площадку, сразу обладая всеми необходимыми навыками. Но все выпускники Сибстрина, скажем так… подают хорошие надежды.

- Александр Сергеевич, с точки зрения организации процесса строительства, на ваш взгляд, - чего сегодня сильнее всего не хватает строительным компаниям? Как в связи с этим можно оценить контроль в этой сфере (в частности, нет ли лишнего, навязчивого и неконструктивного контроля)?
- Сильнее всего не хватает ритмичного финансирования. Со стороны банковских структур, в частности. К сожалению, сегодня они вообще не ориентированы на кредитование промышленности – «длинными» деньгами, крупными суммами в 200, 400 и более миллионов рублей, на долгие сроки, под понятные проценты. Банки сейчас активно зарабатывают на мелких, но массовых потребительских кредитах. Зачем им эти риски с «длинными» деньгами? Понятное дело, они идут по пути наименьшего сопротивления, туда, где быстрее и выгоднее. Возможно, подтолкнуть банкиров в нужное производству русло могли бы соответствующие изменения законодательства. Хотя и здесь уверенности нет. Слышали новость: российские заводы приступили к выпуску ламп накаливания странной мощности – 95 ватт? На самом деле всё просто: привычные «стоваттки» запрещены с 1 января 2011 года законом «Об энергосбережении…», но переналаживать производство на новые, энергосберегающие лампы – дело хлопотное и рискованное. Вот и нашли выход. В России такого типа «выходы» всегда умели находить…
О контроле. С ним всё нормально. И со стороны Ростехнадзора, и со стороны Госстройнадзора, и со стороны Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии.

О государственной поддержке

- Насколько важна государственная поддержка строительного комплекса? Как можно оценить те меры, которые предпринимались в этой сфере?
- Почти не подействовала программа государственной поддержки строителям, «завязанная» на работе с банками и федеральным Агентством ипотечного кредитования. В Новосибирске данной программой удалось воспользоваться, по-моему, только двум компаниям. Там проблема в том, что редкий банк согласится взять в залог недостроенную недвижимость. Очень рискованно… Думаю, эти риски могли бы скомпенсировать государственные гарантии по выдаваемым кредитам. Но гарантии должны быть закреплены законодательно. Недостаточно простой деловой договоренности между строителями, банками и исполнительной властью. Инвестиции строительству, как и любому производству,  нужны не в случайном, разовом порядке, а постоянно, на системной основе. Только при таком условии стройка может нормально жить и развиваться.

Говоря об использованных у нас мерах поддержки стройкомплекса, надо отметить, что неплохо сработала «раздача денег населению» (я говорю о недавно проводившемся в Новосибирской области прямом субсидировании граждан из бюджета при покупке жилья в новостройках, сначала на 300 тыс. рублей, потом – на 150 тыс. рублей; субсидирование сочеталось с компенсацией части процентной ставки по кредиту). На эти цели ушло примерно 1,5 млрд. рублей бюджетных денег. Многие граждане воспользовались такой формой поддержки, кто-то за счет нее удачно закрыл свои долги по долевым взносам. И положение строителей существенно улучшилось. Вот за такое дело я хотел бы сказать правительству Новосибирской области искреннее спасибо. Помогли по-настоящему. Благодаря этой поддержке, в частности, наша компания смогла избежать в 2010 году болезненного летнего провала спроса. Понятно, что нельзя бесконечно раздавать деньги. Но некоторые меры, конечно, надо было бы сохранить в действии. В частности, государственное субсидирование процентной ставки по кредитам для предприятий и для граждан.

Необходима действенная программа обеспечения новых перспективных строительных площадок инженерными и транспортными сетями за счет бюджета. Все знают, насколько это важно для застройщиков. Известен случай, когда строительная компания вынуждена была отказаться от возведения нового жилого микрорайона по причине отсутствия обещанной ранее целевой господдержки на подготовку инженерной инфраструктуры. Отсутствие сетей сделало проект экономически нецелесообразным для компании.
Если правительство Новосибирской области найдет возможность обеспечения новых площадок инженерной инфраструктурой – это станет очень серьезной поддержкой стройкомплекса. И позволит удерживать цены на жилье в умеренных рамках. Скажу больше: без такой поддержки – то есть в случае, если и все инженерные сети мы будем «загонять» в себестоимость конечной продукции, цена квадратного метра вынужденно «перевалит» за предельные 40 тысяч рублей за квадратный метр. Соответственно, цена оторвется от возможностей массового спроса, и всё, рынок опять встанет. Остановится целая отрасль, породив «мультипликативный эффект» - только на этот раз со знаком «минус».

Сибирь требует капитального строительства

- Что, на ваш взгляд, ждет строительный рынок в ближайшем будущем?
- Наверное, нас ждет укрупнение компаний и уменьшение их общего количества. Можно предположить, что завершится четкое и жесткое разделение фирм по специализациям на рынке, по конечному продукту, который компании производят. Произойдет формирование финансово-промышленных групп.
В итоге, думаю, того разнообразия форм и красок, которое существовало на нашем строительном рынке в минувшем десятилетии, в десятилетии наступившем уже не будет. Это изменение обусловлено объективными экономическими причинами.

– Александр Сергеевич, а может быть, стоит вообще коренным образом изменить отношение к строительству, к объектам строительства? Например, заняться вплотную домами из прессованного камыша и подобных дешевых материалов? 
- Знаете, если для души, для собственного интереса – то можно и из камыша строить, и из других, совсем не строительных материалов. В каких-то единичных случаях, в целях эксперимента.
В целом же, думаю, все прекрасно понимают: мы живем в холодной и ветреной Сибири, где менталитет граждан ориентирован, прежде всего, на капитальное строительство. Для нас невыносима сама мысль о том, что построенный дом прослужит всего 5-10 лет. Слишком дорого людям обходится этот дом. Поэтому, например, канадские легкие быстровозводимые коттеджи (на деревянном каркасе, с легкой обшивкой, прикрывающей минераловатный или стекловатный утеплитель) в Сибири вряд ли приживутся. У них очень ограниченный срок эксплуатации, они совсем не капитальны. Подчеркну: я веду речь именно о постоянном круглогодичном жилище, а не о сезонных дачных домиках. Постоянное жилище у нас должно «стоять сто лет». Чтобы и  самому там жизнь прожить, а потом еще и детям передать. И внукам.
Поэтому, я уверен, в обозримом будущем в Сибири будет доминировать домостроение, использующее такие индустриальные материалы, как тяжелый бетон, железобетон, ячеистый бетон различных видов, кирпич, металл.  Легкие конструкции смогут «отвоевать» себе максимум процентов 20-25 рынка, не больше.

Подготовил Александр Русинов
Александр Семенов и «Акатуйский» (проект)