Александр Семенов: «Мы оптимистично смотрим в будущее»

Дата: 19.02.2009, 21:46 | Ситех-Жилстрой | [+] Шрифт? [-]
"Всё о новостройках", №2(57) февраль 2009г. стр. 29-31

Микрорайон Акатуйский – крупный проект комплексной застройки, реализуемый в Кировском районе Новосибирска. «Корпорация СИТЕХ» приступила к строительству в 2007 году, и, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжает строительство, предлагая инвесторам небольшие квартиры по приемлемым ценам.

О концепции проекта, его особенностях, о ситуации на строительном рынке и о том, какие шаги предпринимает компания, чтобы с наименьшими потерями преодолеть сложный период, с журналом «Все о новостройках» побеседовал Александр Семенов, генеральный директор «Ситех-Жилстрой».

Одним из основных объектов в жилищном строительстве является жилой комплекс Акатуйский. Что предполагает концепция проекта?
В основе концепции микрорайона лежит принцип доступности жилья. Это комплексная застройка, которая предполагает строительство 9-, 14- и 16-этажных домов, обеспеченных всеми необходимыми социальными учреждениями. Здесь проектируются школа, детские сады, магазины, детская школа искусств, кружки детского творчества, клуб, библиотека, всевозможные мелкие предприятия бытового обслуживания населения.

Особенностью концепции микрорайона стал небольшой размер квартир, что обеспечивает их большую ценовую доступность по сравнению с квартирами больших площадей.

Здесь нет больших однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, хотя примеров такой застройки в городе много, и это один из стандартов современного проектирования в крупных городах. И очень немногие застройщики идут по тому пути, который выбрала наша компания. Площади квартир в нашем микрорайоне небольшие, и это является их основным конкурентным преимуществом: квартиры-студии – около 28–30 м2, однокомнатные – около 36 м2, двухкомнатные – от 48 до 52 м2 и трехкомнатные – от 63–67 м2.

Сейчас покупатели стремятся приобрести квартиры малой площади. Во-первых, это дешевле, что имеет значение особенно для тех, кто воспользовался для приобретения квартиры ипотечным кредитом.

На какую категорию покупателей рассчитан проект?
Основной класс приобретателей прав на наши квартиры – это те, кто имеет доход, не превышающий 40–50 тыс. руб. в месяц на семью, много среди покупателей и тех, кто воспользовался ипотечным кредитом. Еще одна категория покупателей – жители северных районов: Сургута, Нефтеюганска, Якутии и т. д., которые приобретают квартиры для детей либо планируют жить в Новосибирске после выхода на пенсию. Следующая категория – это жители районов Новосибирской области.

Вы предлагаете инвесторам квартиры по сравнительно невысоким ценам. Какие факторы являются определяющими?
Существенным фактором, который влияет на цену наших квадратных метров, является расположение застройки. Расположение в западной части города является и конкурентным преимуществом.

Поскольку преобладающее направление ветра в Новосибирске юго-западное, здесь всегда чистый, принесенный с Западно-Сибирской равнины воздух. Кстати, этот район сегодня развивается очень активно. Если говорить о перспективе, то существуют проекты продолжения улицы Станиславского до ул. Петухова, строительства станции метро «Пл. им. Кирова», что значительно улучшит и без того хорошую транспортную доступность.

Вторым фактором является технология строительства. Мы стремимся к принципу разумной достаточности в применении технологии. Рассмотрев различные технологии строительства, мы пришли к выводу, что в наших условиях самой эффективной является монолитно-каркасная. Несущую конструкцию зданию представляет монолитный каркас: монолитные колонны и перекрытия либо сборная колонна и монолитное перекрытие. Применение этой технологии позволяет удешевить строительство.

Другой плюс – применение этой технологии позволяет строить дома с достаточно свободными планировками квартир. Внешние стены из облицовочного керамического кирпича. В качестве утеплителя на внешних стенах мы используем ячеистый бетон. Сейчас на рынке появился еще один очень интересный и, на мой взгляд, перспективный строительный материал – это полистиролбетон. Применение этих материалов дает нам возможность выдерживать высокие потребительские качества квартир.

Третьим фактором, который влияет на цену квартир в микрорайоне Акатуйский, является необходимость строительства инженерных сетей. Поскольку это новое строительство, мы вынуждены строить весь комплекс инженерных сетей, что называется, с нуля. Нужно отметить, что эта площадка удачно расположена относительно прохождения целого ряда городских коммуникаций. Это позволяет в определенной степени экономить на водо-, тепло- и электроснабжении микрорайона. Кроме того, существует так называемый эффект экономии на масштабе, что дает возможность уменьшить расходы в расчете на квадратный метр.

Еще один фактор, позволяющий нам выдерживать сравнительно невысокую себестоимость, – это разнопрофильность компании. Группа компаний «СИТЕХ» объединяет в себе разные подразделения: проектное, службу заказчика, генподрядную структуру, структуру продаж и управления микрорайоном.

Сейчас стала популярна отделка квартир «под ключ». Будут ли такие квартиры в Акатуйском?
Да, мы будем сдавать квартиры «под ключ», полностью готовыми к проживанию. Отделка будет включать: линолеум, обои на стенах, пластиковые окна, межкомнатные двери, сантехнику и смесители, кафель в рабочей зоне кухни и ванной, стандартную входная дверь, остекление балконов. Мы строим жилье, в которое можно переехать сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

За счет каких средств осуществляется финансирование строительства?
Финансирование строительства в основном осуществляется за счет собственных средств. Считаю, что отсутствие кредитов является одним из наших конкурентных преимуществ, мы не отвлекаем средства на погашение кредитов, выплату процентов и не зависим от банков. В то же время собственные средства региональных компаний всегда ограничены в отличие, скажем, от московских, которые имеют возможности привлечения крупных финансовых средств.

Поэтому если все первоначальные работы по проектированию, инженерную подготовку и первый этап строительства были проведены на собственные средства (это несколько десятков миллионов рублей), то сегодня дольщик или инвестор – это наш дополнительный источник, как и у большинства строительных компаний.

Как повлияла ситуация на строительном рынке на деятельность компании?
Мы сохраняем рабочий режим на строительной площадке, несколько сократив объемы. Вместо трех бригад на каждом доме у нас работает две. Также мы отложили проектирование и начало строительства еще нескольких жилых домов. Но уже начатые проекты, безусловно, будут продолжены. Так, в этом году закончим проектирование еще двух домов и вспомогательных сооружений, в том числе парковок.

Сегодня подготовлены площадки для закладки восьми жилых домов из 22-х, предусмотренных проектом. На эти работы было затрачено около 30 млн руб. Территория, полученная под строительство, была изрезана оврагами, находилась в состоянии техногенного подтопления.

Прежде чем начинать строительство, было необходимо провести целый комплекс мероприятий. Было подготовлено два проекта – по отведению воды, по руслу ручья Акатуйского на противоположной стороне улицы Петухова, и проект инженерной подготовки территории. Оба эти проекта были реализованы, и только после этого мы получили возможность начать строительство. Сейчас на трех земельных участках строится три жилых дома, которые будут введены в эксплуатацию в 2010 году.

Какие шаги предпринимает ваша компания в сегодняшней ситуации на рынке?
В сложившейся ситуации, когда денежный поток становится меньше, любая разумная компания, в первую очередь, должна расширить сферу своей деятельности. Если бы наша компания зависела только от жилищного строительства, то мы бы оказались в тяжелой ситуации.

Но с самого начала наша деятельность была выстроена таким образом, чтобы мы имели возможность заниматься не только строительством жилья, но и работать в других направлениях, например, в промышленном строительстве. В составе нашей компании работает проектное подразделение. Оно существует с 2003 года, выполнило уже десятки проектов, реализованных в разных городах России, и имеет широкую географию заказчиков. Кроме того, что мы являемся заказчиком и генподрядчиком строительства в микрорайоне Акатуйский, наша компания в качестве генподрядчика принимала участие в реконструкции офисных помещений компании «Интел» в Академгородке выполняет функции заказчика для сторонних инвесторов.

Переговоры об участии в различных проектах мы ведем и в 2009 году. Это позволяет нам оптимизировать затраты на содержание управленческого персонала, содержание офиса, налоги и тем самым снизить нагрузку на себестоимость квадратного метра в Акатуйском, а практически даже и снять ее полностью. Средства дольщиков и в 2008 году, и сегодня в полном объеме направлялись и направляются на строительство жилья.

Такая диверсификация нашей деятельности позволяет нам чувствоваться себя гораздо устойчивее.
Я считаю, что ситуация, которая складывается на строительном и жилищном рынке, в значительной степени является выигрышной для тех, кто сумел сократить компанию и продолжить строительство. Застройщики, у которых стройка «живая», имеют сейчас возможности по привлечению инвестиций в свои проекты.

Так, нам уже поступали предложения от крупных инвесторов, в том числе и московских, по вхождению в наш проект. Объемы строительного рынка сократились по всей России, поэтому инвесторы, у которых есть средства, ищут проекты, которые можно считать перспективными, застройщиков и подрядчиков, которые показывают стабильную работу даже в этот трудный период. К таким относится и наша компания, и поэтому мы весьма оптимистично смотрим в будущее.